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淺談小區公共排汙管道堵塞責任劃分

來源:admin 發布時間:2012-3-10 19:19:34

近年來隨著經濟的突飛猛進,各個大中小城市小區拔地而起,房子建得很漂亮,但是在河源管道疏通長期工作中發現,公共排汙排汙管道堵塞的堵塞的問題也越來越多,公共排汙管道是大家共用設施,在出現問題的時候開發商、物業、業主之間往往是你推我我推你,那麽怎麽來判斷當地是屬於誰的責任呢?

開發商

­開發商作為房屋和配套排汙管道的建設單位,房屋排汙管的生產者,當房屋排汙管出現問題,責任主體當然是開發商,怎麽判斷管道是否屬於開發商的責任

保修期,即出現堵塞的排汙管是否在保修期之內。按照《建設工程質量管理條例》和《房屋建築工程質量保修辦法》的規定,在正常使用條件下,房屋給排水管道最低保修期為二年。當然,這裏提及的隻是最低保修期限,隻要業主願意,也可以在購房時和開發商進行協商約定更長的保修期,具體以雙方簽訂的購房合同及房屋質量保證書的約定為準

以上保修期準則和事實性準則之間,既是相互依存的,也是相互獨立的。所謂相互依存是指,當排汙管在保修期之內,排汙管的實際狀況存在設計缺陷或施工缺陷,則可以認定為開發商的責任;當排汙管在保修期之外,排汙管的實際狀況也不存在設計或施工缺陷,則可以認定不是開發商的責任。所謂相互獨立是指,當排汙管堵塞的原因非常明確,如排汙管倒坡、路徑過長、未接通等,即使公共排汙管已經過了保修期,但責任仍然應該是開發商;即使公共排汙管在保修期之內,但排汙管的實際狀況既不存在設計缺陷,也不存在施工缺陷,其責任主體也不是開發商了。

業主

房屋公共排汙管,一般是供樓上樓下等相鄰業主排放汙水的設施,是相鄰業主公共設施之一,並屬於相鄰業主共同所有。公共排汙管除因設計和施工缺陷原因可能引起堵塞外,業主的不文明使用和業主不配合維修,同樣會造成排汙管堵塞引發損失的情況。

金沙澳bbin疏通堵塞的排汙管時,經常會疏通出水泥塊、泡沫劑、衛生巾、刷子、塑料瓶、塑料袋等物品,給人的感覺,似乎排汙管道是垃圾桶。當然,金沙澳bbin有理由相信,有些業主(包括裝修人員)也是無意而為之,但排汙管堵塞造成相鄰業主損失的事實確實嚴重。通常公共排汙管的用戶有幾戶、十幾戶、有的甚至是幾十上百戶,一旦出現損失,很難追查到具體的責任人。

由業主原因造成排汙管堵塞損失問題,除上述不文明使用的情況外,相鄰業主的不配合,也是引發排汙管堵塞並產生損失的重要原因。­

如某棟二樓業主的下水道堵塞,需要到一樓進行疏通,但一樓業主因各種原因,不予配合甚至是阻止疏通,並最終造成了二樓業主室內淹水受損,根據《民法通則》第八十三條和《物權法》第八十四條的規定,不動產的相鄰權利人在處理相鄰關係時應當遵循 “有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”的16字方針

 

物業管理企業

實踐中,一些物業管理者依據《物權法》第七十二條的規定“業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”片麵地認為包括排汙管在內的屬於業主的共用設施,出現問題,其責任就是業主。其實並非如此《物權法》對有關共有部分的權利、義務的確定隻是物權的主體資格的確定,而並非物業管理責任的劃分規定。共有部分的權利和義務屬相應業主所有沒有錯,但根據《物權法》、《物業管理條例》的相關約定,業主可以將屬於業主共有的並共同應盡義務的共用設施,如共用排汙管道的維護管理交由物業管理企業負責。其具體的維護管理細節,及承擔的責任,通常是以物業管理服務合同的形式約定的。­

以建設部製定的格式合同為例,格式合同中約定共用的上下水管道、落水管屬委托物業服務的內容之一,並約定房屋共用設施、設備小修、養護費用由物業管理企業承擔。根據該約定,公共排汙管的維修養護責任就是物業管理企業。當然,約定了物業管理企業為維修養護責任單位,仍還不能絕對地認為排汙管出現問題其責任就一定是物業管理企業,具體的還需關注合同的細節約定。如合同細則約定:“排汙管堵塞的一切責任均由物管企業承擔”,則物管企業必須承擔一切責任,無論是使用不當還是管理不當;進而言之,倘若合同約定:“物業需半年對公共排汙管進行最少一次清理,對業主的急修需在規定時間解決”等,隻要物管企業按照合同約定定期檢查落實了,應急維修到位了,自然也就不存在責任可言。

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